פסק-דין בתיק ת"א 8954-02-10

לפני תובענה שעניינה חוב דמי שכירות מוגנים.

רקע כללי מוסכם -

1.            התובעים, מר דוד ברכוביץ וגב' סולונג' ידידיה (להלן: " התובעים") הינם בעלי הזכויות במגרש הנמצא בשד' ההסתדרות 212 במפרץ חיפה (גוש 11549 חלקה 20), עליו קיימים כמה מבנים (להלן: " הנכס").

2.            הנתבע, מר אדם נפתלי (להלן: " הנתבע"), ניהל בנכס עסק של ייצור מצבות, לוחות זכרון וכו'.

3.            זכויותיו של הנתבע בנכס היו זכויות של דייר מוגן, בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: " החוק"), כאשר למעשה הזכויות הוקנו לפני שנים רבות למנוח אלכסנדר נפתלי ז"ל, אביו של הנתבע, ולחברת מצבות אדם א.נ. (חיפה) בע"מ (להלן: " השוכרים הקודמים"), מאת המנוחים חנה קוקבקה ז"ל וחיים ברכוביץ ז"ל, קרובי משפחתם של התובעים (להלן: " המשכירים הקודמים").

4.            אין מחלוקת כי בשנת 1997 הגישו המשכירים הקודמים תביעה כנגד הנתבע והשוכרים הקודמים - אשר התבררה במסגרת ת.א. 2651/97, בפני כב' השופט סוקול. ביום 25/12/1997 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בין הצדדים (להלן: " הסכם הפשרה").

5.            בהסכם הפשרה נקבע כי לשוכרים הקודמים אין עוד זכויות בנכס וכי מי שיוכל להמשיך ולשכור את הנכס הינו הנתבע, בדיירות מוגנת. דמי השכירות החודשיים נקבעו על סך של 2,120 ש"ח + מע"מ, צמוד למדד המחירים לצרכן על בסיס חודש 11/97 (סעיף 6). עוד סוכם כי מועד הפינוי יהא 31/12/2006 אך כי הנתבע יהא זכאי להקדים את הפינוי, בהודעה מראש של 6 חודשים (סעיף 7). סוכם כי במועד הפינוי יהיה הנתבע זכאי לדמי מפתח ויראוהו כמי שמחזיק בנכס משנת 1976 (סעיף 8(א)). עוד סוכם כי דמי המפתח יקבעו על ידי שמאי שימונה על ידי יו"ר המחוז של לשכת עורכי הדין (להלן: " יו"ר המחוז"), והכל - אלא אם הצדדים יגיעו ביניהם להסכמה בדבר גובה דמי המפתח עד יום 31/8/2006 (סעיף 8(ב)). הותנה בהמשך כי הנתבע לא יהא חייב לפנות את הנכס אלא כנגד קבלת דמי המפתח (סעיף 8(ג)).

6.            חלפו כמה שנים והנתבע הודיע על כוונתו להקדים את הפינוי - וזאת בהודעה מיום 31/7/2004 לגבי פינוי מיועד ביום 1/2/2004. הנתבע דרש דמי מפתח בסך 100,000 $, התובעים הציעו לו 10,000 $ - והצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר גובה דמי המפתח לתשלום.

7.            כאשר הגיע מועד הפינוי המיועד - 1/2/2004, הנתבע נשאר בנכס ולא פינה אותו ואף חדל מלשלם את דמי השכירות, תוך שהוא מודיע על כוונתו לעשות כן.

8.            בחודש מאי 2005, כשנה ושלושה חודשים לאחר הפסקת התשלום - הגיש הנתבע תביעה כנגד כמה נתבעים לרבות התובעים דכאן (אשר הפכו במהלך הזמן לבעלי הזכויות בנכס, עקב פיטרתם של המשכירים הקודמים). בתביעה זו (ת.א. 7774/05, בפני כב' השופט אלקים, להלן: " התיק הקודם") דרש הנתבע פיצוי בגין דמי המפתח שיש לשלם לו במסגרת פינוי הנכס ופיצוי בגין ההפסדים שנגרמים לו עקב כך שהוא נאלץ להמשיך ולהחזיק בנכס בו הוא אינו חפץ עוד (לרבות פיצוי בגין הפרת חוזה ועוד). ביום 11/12/2009 ניתן פסק דין בתיק הקודם (להלן: " פסק הדין הקודם"), בו נדחתה תביעתו של הנתבע.

9.            לאחר מתן פסק הדין הקודם המשיך הנתבע להחזיק בנכס ללא תשלום דמי השכירות וללא שהוא מקבל לידיו את דמי המפתח הרלבנטיים.

התביעה הנוכחית ותמצית עמדות הצדדים -

10.        בחודש פברואר 2010 הגישו התובעים את התביעה דכאן ודרישתם היתה למתן צו פינוי וסעדים כספיים.

11.        הנתבע טען כי יש לקזז מכל תשלום שיפסק לטובת התובעים את דמי המפתח המגיעים לו וחזר וטען כי לא היתה חובה מצדו לפנות את הנכס עד תשלום דמי המפתח. יחד עם זאת, במהלך ניהול התיק, בחודש יוני 2010, פינה הנתבע את הנכס. בכך למעשה התייתר הצורך לדון בדרישה למתן צו פינוי.

12.        בתשובה טוענים התובעים כי הנתבע אינו זכאי לדמי מפתח שכן הוא "איבד" את זכותו לדמי המפתח - בשל כמה סיבות מצטברות.

המתווה הדיוני -

13.        במהלך בירור התיק מונה מטעם בית המשפט השמאי, מר אורי פרי פרץ (להלן: " שמאי בהמ"ש"), למרות הסתייגויות התובעים. ביום 1/7/2011 הגיש שמאי בהמ"ש את חוות דעתו באשר לגובה דמי המפתח הראויים לגבי הנכס.

14.        בהמשך, הצדדים הסכימו להגיש סיכומים על בסיס המסמכים הקיימים בתיק, וכך עשו.

15.        התשתית הראייתית הרלבנטית אם כך הינה כתבי בית הדין בתיק זה, מסמכים חלקיים מהתיקים הקודמים, התכתבויות, חוות דעת שמאי בהמ"ש ועוד.